房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預測方法

　　在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢，或者采用市場(chǎng)法與長(cháng)期趨勢法相結合（長(cháng)期趨勢法的內容詳見(jiàn)本書(shū)第十章），即根據類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢來(lái)推測。比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。例如，假設現在是2009年6月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預測建設期為1.5年（或18個(gè)月），如果要推測該商品住宅在2010年12月建成時(shí)的價(jià)值，則可以通過(guò)搜集當地該類(lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢來(lái)推測確定。

　　對于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預測其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉換為價(jià)值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價(jià)方法，而被包含在假設開(kāi)發(fā)法之中，成了假設開(kāi)發(fā)法的一個(gè)部分。