房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：能抵消通貨膨脹的影響

　　在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長(cháng)、易于滿(mǎn)足使用者不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

　　能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟體總體價(jià)格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹（expetedinflation）和非預期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(cháng)幅度，大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項目全部進(jìn)行統計分析，但幾乎沒(méi)有人會(huì )相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì )落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(cháng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì )提出這樣的問(wèn)題，即1998年～2000年香港各類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠遠超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下，從長(cháng)期投資的角度來(lái)看的。短期內房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(cháng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期景氣循環(huán)規律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。