運用報酬資本化法估價(jià)，需要預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益。在實(shí)際估價(jià)中，測算凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價(jià)對象，測算凈收益時(shí)應從收入中扣除哪些、不扣除哪些。

　　收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營(yíng)業(yè)兩大類(lèi)。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標準廠(chǎng)房、倉庫等類(lèi)房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂(lè )中心、汽車(chē)加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法稱(chēng)為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入測算凈收益的，宜通過(guò)租賃收人來(lái)測算凈收益。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測算。