對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設計參數、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)的結果影響很大。

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　　土地費用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估中一個(gè)重要的計算參數。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì )導致土地費用的迅速變化。有關(guān)統計分析表明，在我國大城市中心區，土地費用已經(jīng)占到了總開(kāi)發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區，該項費用也占到了總開(kāi)發(fā)成本的30%左右。

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　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估過(guò)程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　　租金收入或銷(xiāo)售收入構成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要現金流入，因此，租金或售價(jià)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目收益的影響是顯而易見(jiàn)的，而準確地估算租金和售價(jià)又非易事。

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)期與租售期

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)期，由準備期和建造期兩個(gè)階段組成。在準備期，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續。

　?。ㄎ澹┤莘e率及有關(guān)設計參數

　　當開(kāi)發(fā)項目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關(guān)系到項目的租金收入、銷(xiāo)售收入和建筑安裝工程費。

　?。┵Y本化率

　　資本化率也是影響財務(wù)評價(jià)結果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預測值。眾所周知，項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到。

　?。ㄆ撸┵J款利率

　　貸款利率的變化對開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)結果的影響也很大。由于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設一個(gè)項目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過(guò)金融機構借款或預售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開(kāi)發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

　　除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開(kāi)發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng)，也都會(huì )對項目評估結果產(chǎn)生較大的影響。