分解法-功能折舊

　　功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過(guò)剩。

　　◆功能缺乏折舊的求?。?/p>

　　可修復的功能缺乏——在價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用，減去假設在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)隨同增加該功能的必要費用(隨同增加功能費用)，即增加該功能所超額的費用為折舊額。

　　折舊=單獨增加功能的費用-隨同增加功能的費用(當年沒(méi)一起做的額外損失)。

　　舉例：缺乏電梯。當初建造時(shí)就安裝電梯，只需要花80萬(wàn)，現在單獨裝電梯，需要100萬(wàn)，所以損失是多花20萬(wàn)，這就是可修復的功能缺乏的折舊額。

　　不可修復的功能缺乏——將每年損失租金的現值之和，減去該功能假設在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費用(隨同增加費用)，即得到折舊額。

　　折舊=損失的租金現值之和-隨同增加功能費用(凈損失)

　　舉例：無(wú)空調，也不能加裝，因為沒(méi)加裝，每年租金損失的總現值之和為100萬(wàn)，當初隨同加裝的話(huà)，只花80萬(wàn)，凈損失為20萬(wàn)，這就是不可修復的功能折舊。

　　◆功能落后折舊的求?。?先拆再建)

　　可修復的功能落后，其折舊額=該功能落后的重置成本-該落后功能已提折舊(即使未提折舊，修復時(shí)，這些殘值也報廢了)+拆除該落后功能的必要費用-該落后功能拆出后的殘余價(jià)值+單獨增加先進(jìn)功能的費用-重置建筑物時(shí)隨同增加先進(jìn)功能的必要費用。(實(shí)際上就是修復過(guò)程的實(shí)際收支，折舊額為凈修復費用)

　　不可修復的功能落后，折舊額=未來(lái)每年損失的凈收益的現值之和減去隨同增加功能費用。(與不可修復的功能缺乏的折舊計算一樣)

　　◆功能過(guò)剩折舊的求?。汗δ苓^(guò)剩一般不可修復，超額持有成本資本化法。

　　在重置成本情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值=重置成本-超額持有成本。

　　在重建成本情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值=重建成本-(無(wú)效成本+超額持有成本)。

　　因為在重置情況下，用最新材料，技術(shù)和工藝重新購建，無(wú)效成本可以消除。只存在超額持有成本。

　　外部折舊，通常不可修復。要分清楚是暫時(shí)性的還是永久性的。利用收益損失資本化法，求取建筑物以外的各種不利因素(外部因素)導致的未來(lái)每年損失的凈收益的現值之和作為外部折舊額。