2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第九章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　價(jià)差法

　　價(jià)差法，分別評估房地產(chǎn)在改變前后狀況下的價(jià)值之差，作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法。

　　主要用于評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，通常采用比較法、收益法來(lái)評估。采用比較法來(lái)評估的，除可分別評估出改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值后將兩者相減外，還可直接采用價(jià)值影響因素狀況的改變所造成的價(jià)值增減得出價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　計算公式：

　　估價(jià)對象價(jià)值減損額或增加額=估價(jià)對象在改變之前狀況下的價(jià)值×∑價(jià)值影響因素狀況改變造成的價(jià)值增減系數

　　如，房屋日照受影響造成的價(jià)值減損額，采用價(jià)差法評估，可先評估出房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值，然后將日照受影響造成的房屋實(shí)物因素危害、區位因素危害、使用人心理和生理因素危害、經(jīng)濟因素危害等對房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值的影響程度進(jìn)行分析，以百分比的形式確定相關(guān)系數。

　　價(jià)差法用于評估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測算補地價(jià)。

　　1.補地價(jià)是指建設用地使用權人因改變建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件應向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。

　　2.需要補地價(jià)的情形主要有(3種)

　?、俑淖兺恋赜猛?、容積率等規劃條件;

　?、谘娱L(cháng)土地使用期限;

　?、坜D讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)。

　　3.測算方法：

　　對改變土地用途、容積率等規劃條件的，總公式：

　　補地價(jià)=新規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　對單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價(jià)的計算：

　　補地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率