2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素-社會(huì )因素

　　(一)政治安定狀況(了解)

　　一般地說(shuō)，政治不安定則意味著(zhù)社會(huì )可能動(dòng)蕩，這會(huì )影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì )造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　(二)社會(huì )治安狀況(了解)

　　房地產(chǎn)所處的地區如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著(zhù)人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì )造成該地區房地產(chǎn)價(jià)格低落。

　　(三)城市化(熟悉)——容易想當然和經(jīng)濟因素混淆

　　城市化，是指人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式由鄉村型向城市型轉化的過(guò)程，表現為人口由鄉村向城鎮轉移以及城鎮不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀產(chǎn)業(yè)革命以后社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的世界性現象，世界各國先后開(kāi)始從以農業(yè)為主的鄉村社會(huì )，轉向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現代城市社會(huì )。

　　通常采用一國或一地區內城鎮人口占總人口比重這個(gè)指標來(lái)測度城市化水平。該指標又稱(chēng)為城市化率或城鎮化率。一般地說(shuō)，城市化意味著(zhù)城鎮人口不斷增長(cháng)，從而對城鎮房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì )帶動(dòng)城鎮房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　(四)房地產(chǎn)投機(了解)——容易想當然地和經(jīng)濟因素混淆

　　房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購買(mǎi))而暫時(shí)購買(mǎi)(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。即為賣(mài)而買(mǎi)。

　　投機是建立在對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預期的基礎上。預期價(jià)格上漲，則會(huì )買(mǎi)入。

　　房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)的影響有多重性：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;③起著(zhù)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　消極影響：造成市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

　　在房地產(chǎn)節節上升期，投機者的搶購會(huì )造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　在價(jià)格下跌期，投機者的大量拋售，會(huì )使價(jià)格進(jìn)一步下跌。

　　當投機者判斷失誤，或被過(guò)度的熱烈(樂(lè )觀(guān))或恐慌(悲觀(guān))的氣氛或心理所驅使時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)。

　　積極影響：平抑穩定。當房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加。而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。