人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：建設階段。

　　第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　第四節 建設階段

　　建設階段，是指開(kāi)發(fā)項目從開(kāi)工到竣工驗收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。kfs在建設階段所涉及的管理工作，對建設過(guò)程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內的工程項目管理。

　　一、質(zhì)量控制

　　□含義：指項目管理機構以合同中規定的質(zhì)量目標或以國家標準、規范為目標所進(jìn)行的監督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設計階段和施工階段的質(zhì)量控制。施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要：在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現施工工藝規程是否滿(mǎn)足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)、對整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關(guān)規范、技術(shù)標準、規定進(jìn)行比較，并做出評判。

　　□工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作包括以下幾個(gè)方面：

　　■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將標準列入訂購合同中。

　　■工程中的配套設備進(jìn)行檢驗。設備安裝前應進(jìn)行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

　　■確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。包括：①對各項施工設備、儀器進(jìn)行檢查，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。②控制混凝土質(zhì)量。應有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養護和試壓等管理制度，并有專(zhuān)人監督執行;試塊應妥善保存，以便將來(lái)進(jìn)行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應有專(zhuān)職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規定的技術(shù)要求。

　　■確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

　　二、進(jìn)度控制

　　□含義：指以項目進(jìn)度計劃為依據，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實(shí)施的時(shí)間管理。內容：對項目建設總周期目標的論證與分析;編制項目建設工程進(jìn)度計劃;編制其他配套進(jìn)度計劃;監督項目施工進(jìn)度計劃的執行;施工現場(chǎng)的調研與分析。

　　□建設項目建設總周期的論證與分析，是對整個(gè)項目進(jìn)行通盤(pán)考慮，全面規劃，用以指導人力、物力的運用和時(shí)間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的建設方案。

　　1.工程進(jìn)度計劃的編制

　?、攀紫?，將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可根據工程規模的大小和復雜程度確定。一個(gè)施工項目可分為房屋建設工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎工程、鋼結構制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設備安裝工程等。

　?、平y計計算每項工程內容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來(lái)表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進(jìn)度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來(lái)表示。

　?、怯嬎忝總€(gè)單項工程工作量所需時(shí)間，可用天數表示。此處的工作時(shí)間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設備的水平，以熟練工人正常工效計算。

　?、劝凑Ｊ┕さ母鱾€(gè)單項工程內容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開(kāi)工時(shí)間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過(guò)來(lái)，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開(kāi)始日期。如果最早可能開(kāi)工日期早于最晚開(kāi)工日期，則說(shuō)明該項工序有可供調節的機動(dòng)時(shí)間。該項工序只要在最早開(kāi)工和最遲開(kāi)工時(shí)間之間任何時(shí)候開(kāi)工，均不會(huì )影響項目的竣工日期。

　　2.進(jìn)度管理及計劃調整

　　制定進(jìn)度計劃的2種方法：①水平進(jìn)度計劃(橫道圖法);②網(wǎng)絡(luò )計劃(網(wǎng)絡(luò )圖法)

　　□橫道圖法：是一種用直線(xiàn)線(xiàn)條，在時(shí)間坐標上表示出單項工程進(jìn)度的方法。缺點(diǎn)是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴(lài)和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

　　□網(wǎng)絡(luò )計劃：是以網(wǎng)絡(luò )圖的形式來(lái)表達工程的進(jìn)度計劃，在網(wǎng)絡(luò )圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開(kāi)始時(shí)間，可找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線(xiàn)路。關(guān)鍵線(xiàn)路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網(wǎng)絡(luò )圖有單代號網(wǎng)絡(luò )、雙代號網(wǎng)絡(luò )和時(shí)標網(wǎng)絡(luò )3種表現形式。

　　3. 其他配套進(jìn)度計劃

　　除了工程進(jìn)度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計劃：①材料供應計劃。根據工程進(jìn)度計劃，確定材料、設備的數量和供貨時(shí)間 , 以及各類(lèi)物資的供貨程序，制訂供應計劃。②設備周轉計劃。根據工程進(jìn)度的需要制訂設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。③臨時(shí)工程計劃。臨時(shí)工程包括：工地臨時(shí)居住房屋、現場(chǎng)供電、給排水等。

　　4. 進(jìn)度控制中應關(guān)注的因素

　　影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：⑴材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠(chǎng)商是否落實(shí)、何時(shí)交貨、檢驗及驗收辦法等。⑵設計變更。設計修改會(huì )增加工作量，延緩工程進(jìn)度。⑶勞動(dòng)力的安排情況。要適當安排工人。⑷氣象條件。應時(shí)刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內施工，天氣晴朗時(shí)，加快室外施工進(jìn)度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是監督成本費用、降低工程造價(jià)的重要手段。開(kāi)發(fā)利潤來(lái)自于租售收入和總開(kāi)發(fā)成本的差值，工程成本是總開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，降低工程成本能增加開(kāi)發(fā)利潤。

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　　除項目投資決策、設計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個(gè)方面的工作：

　?、啪幹瞥杀居媱?，確定成本控制的目標。根據工程進(jìn)度計劃可編制成本計劃。成本計劃可分解為五個(gè)方面：①材料設備成本計劃;②施工機械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時(shí)工程成本計劃;⑤管理費成本計劃。根據上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應嚴格按照成本計劃實(shí)施。

　?、茖彶槭┕そM織設計和施工方案?？茖W(xué)合理的施工組織設計和施工方案，能有效地降低工程建設成本。

　?、强刂乒こ炭畹膭?dòng)態(tài)結算。工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。

　?、瓤刂乒こ套兏?。開(kāi)發(fā)項目實(shí)施過(guò)程中，由于多方面情況的變更，經(jīng)常出現工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及kfs與承包商在執行合同中的爭執等問(wèn)題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項目建設成本支出超出原來(lái)的預算成本。

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　?、艔娀俺杀尽币庾R，加強全面管理。強化“成本”意識，協(xié)調各部門(mén)共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。

　?、拼_定成本控制的對象。制訂成本控制計劃前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動(dòng)費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動(dòng)費用。

　?、峭晟瞥杀究刂浦贫?。完好的計劃應由完善的制度來(lái)保證實(shí)施。成本管理人員應首先編制一系列標準的報表，規定報表的填報內容與方法。規定涉及成本控制的各級管理人員的職責，明確成本控制人員與現場(chǎng)管理人員的合作關(guān)系和具體職責劃分?，F場(chǎng)管理人員要積累原始資料和填報各類(lèi)報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫(xiě)成本控制分析報告。通過(guò)類(lèi)似圖表，開(kāi)發(fā)商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時(shí)更新、調整其開(kāi)發(fā)項目評估報告。

　?、戎贫ㄓ行У莫剟畲胧?。成本控制的獎勵措施對調動(dòng)各級各類(lèi)人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供職級晉升和國內外考察機會(huì )等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>