2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

　　第一節 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)及作用

　　完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目，需要經(jīng)過(guò)：

　　受理估價(jià)委托→確定估價(jià)基本事項→制定估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料→實(shí)地查勘估價(jià)對象→選用估價(jià)方法進(jìn)行測算→確定估價(jià)結果→撰寫(xiě)估價(jià)報告→審核估價(jià)報告→交付估價(jià)報告→保存估價(jià)資料。

　　不同的環(huán)節需要完成相應的估價(jià)文書(shū)。概括起來(lái)，估價(jià)文書(shū)主要有以下幾種：

　　(一)估價(jià)委托書(shū)

　　估價(jià)委托書(shū)是指估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機構為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。估價(jià)委托書(shū)由估價(jià) 需求方出具的，明確估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型等基本事項，因此，在接受估價(jià)委托時(shí)，應要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū)，作為估價(jià)的重要依據，放入估價(jià)報告的附件中。

　　【考點(diǎn)】：

　　1.委托方單方的授權就生效

　　2.應放入附件，附件中沒(méi)有算錯誤

　　(二)估價(jià)委托合同

　　估價(jià)委托合同是由房地產(chǎn)估價(jià)機構和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當房地產(chǎn)估價(jià)機構決定受理估價(jià)委托時(shí)，應與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同的作用表現在：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機構的權力和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項。

　　(三)估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況記錄

　　一個(gè)估價(jià)機構的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可能會(huì )有多種渠道，如來(lái)源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等，因此估價(jià)機構往往需要將每項估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機構掌握公司主要客戶(hù)的變化情況及要求，有助于估價(jià)機構開(kāi)拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

　　(四)估價(jià)作業(yè)方案

　　估價(jià)作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價(jià)機構為完成特定估價(jià)項目而制定的用于指導未來(lái)估價(jià)工作的計劃，包括工作的主要內容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。估價(jià)機構與估價(jià)委托方簽訂估價(jià)委托合同后，估價(jià)機構就應擬定估價(jià)作業(yè)方案，以保證估價(jià)項目能按質(zhì)、按時(shí)完成。

　　(五)估價(jià)所需資料清單

　　估價(jià)資料清單是指完成一項估價(jià)業(yè)務(wù)，必需具備的各種估價(jià)資料。估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要就估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)方法列出所有需要的資料清單，以便順利、準確地評估估價(jià)對象的價(jià)值。

　　(六)估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄

　　實(shí)地查勘記錄是記載實(shí)地查勘的對象、內容、結果、人員和時(shí)間等內容的材料。估價(jià)師在完成任何估價(jià)項目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對象現場(chǎng)檢查、觀(guān)察估價(jià)對象的實(shí)物狀況、區位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價(jià)報告附件中(教材23頁(yè)估價(jià)對象位置圖、估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況照片、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片)，并將這些資料放入估價(jià)報告附件中，以便估價(jià)有據可查。估價(jià)對象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對象的價(jià)值確定。

　　【考點(diǎn)】估價(jià)對象位置圖、估價(jià)對象內、外部狀況照片，周?chē)h(huán)境和景觀(guān)照片，要放入附件，不放的算錯誤。

　　(2014年改錯題)勘察記錄朝向錯誤，建筑結構、缺少租約情況記錄、查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張XX的簽字。

　　(七)估價(jià)報告

　　估價(jià)報告是房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結果的正式陳述，是估價(jià)機構出具的關(guān)于估價(jià)對象的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的正式答復，也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的分析報告。

　　(八)估價(jià)報告內部審核表

　　為保證出具的估價(jià)報告的質(zhì)量，估價(jià)機構需要建立估價(jià)報告內部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價(jià)師對撰寫(xiě)完成尚未出具的估價(jià)報告，從形式到內容進(jìn)行全面、認真、細致的檢查，確定估價(jià)結果是否客觀(guān)合理、提出審核意見(jiàn)。為了規范性完成估價(jià)報告的內部審核，需要制定估價(jià)報告內部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價(jià)報告進(jìn)行審核，以保證審核標準的一致性、完整性和規范性。

　　(九)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構在對一些復雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)師會(huì )就估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定、估價(jià)方法的選擇等問(wèn)題產(chǎn)生不同的意見(jiàn)，估價(jià)審核人員會(huì )對估價(jià)結果提出重大修改意見(jiàn)，而這些不同的意見(jiàn)應該進(jìn)行及時(shí)的記錄，因為估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄有助于估價(jià)機構以及估價(jià)師今后遇到同樣問(wèn)題時(shí)采取相應的解決辦法，同時(shí)也有利于估價(jià)機構和估價(jià)師總結估價(jià)經(jīng)驗、促進(jìn)相互學(xué)習、提高估價(jià)水平和質(zhì)量。

　　(十)估價(jià)報告交接單

　　估價(jià)報告交接單是估價(jià)機構完成估價(jià)報告后向估價(jià)委托方出具估價(jià)報告或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔時(shí)而簽署的文書(shū)，估價(jià)報告交接單主要載明簽收日期、報告數量、交接人等，估價(jià)報告交接單可以作為估價(jià)機構已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報告的憑據和內部存檔管理的憑據。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作的文字要求

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項實(shí)操性很強的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過(guò)估價(jià)報告體現。估價(jià)報告是估價(jià)機構履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，是估價(jià)機構提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的正式答復，是關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和研究報告。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫(xiě)作估價(jià)報告。

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專(zhuān)業(yè)技能。寫(xiě)好房地產(chǎn)估價(jià)報告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類(lèi)知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報告的體裁特點(diǎn)，靈活運用其寫(xiě)作技巧。學(xué)習和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報告的寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項很重要的專(zhuān)業(yè)訓練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達到執業(yè)要求，估價(jià)報告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗標準。

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告是一種指向性非常明確的專(zhuān)業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語(yǔ)言文字要求。

　　語(yǔ)言文字方面的要求，主要包括對詞義、語(yǔ)句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說(shuō)明、圖表的結合使用，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)規范等問(wèn)題。

　　1.詞義的4要求;

　　2.語(yǔ)句的3要求;

　　3.防止錯字漏字等。

　　另外還有段落、結構安排，文字說(shuō)明、圖表的結合使用，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)規范等問(wèn)題。

　　(一)對詞義的要求

　　1.用詞準確

　　這是對詞義的基本要求，要善于根據內容表達的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語(yǔ)詞，以準確地表現事物的特征和作者要表達的意圖。

　　例如下面這三種表達方式中的用詞：

　　“這里有可能成為繁華商業(yè)區”

　　“預計這里將成為繁華商業(yè)區”

　　“這里必然會(huì )成為繁華商業(yè)區”

　　用詞的強度不同，表達的意思也不同。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)“比較理想”不能口語(yǔ)化“好得不得了”。

　　2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達分寸的詞語(yǔ)，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報告中都會(huì )經(jīng)常使用，要有客觀(guān)恰當的把握。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價(jià)結論，不能模棱兩可。

　　例如：“估價(jià)對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現在市場(chǎng)分析中是可以的，但在估價(jià)結論中是不妥當的。有時(shí)估價(jià)人員確實(shí)不能確定估價(jià)結論的具體數額，不妨說(shuō)：“估價(jià)對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在790～810元之間?！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價(jià)格的變動(dòng)范圍。

　　3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩

　　估價(jià)報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過(guò)于華麗的詞藻。

　　例如有的估價(jià)報告這樣寫(xiě)：“該公司上下努力、團結奮進(jìn)、勇于開(kāi)拓、奮力拼搏，在過(guò)去幾年中取得了令人囑目的成績(jì)?！薄肮と藗兇蟾煽焐?，整個(gè)工地呈現出一派熱氣騰騰的景象。 ”所述事實(shí)不能說(shuō)與形成估價(jià)結論無(wú)關(guān)，但應該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

　　例如改為：“從財務(wù)報告可見(jiàn)，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)比較理想?！?下面可具體引用財務(wù)報告的一些主要指標，例如利潤、資產(chǎn)負債率等。)這樣用數據說(shuō)話(huà)，就比簡(jiǎn)單地用帶有感情色彩的評語(yǔ)有說(shuō)服力。

　　4.用詞簡(jiǎn)練、標準，不堆砌、不生造

　　例如有的估價(jià)報告連用幾個(gè)“最高級”來(lái)形容估價(jià)對象，有的估價(jià)報告采用一些非標準的用語(yǔ)或是受港臺用語(yǔ)的影響。比如將“素質(zhì)”寫(xiě)為“質(zhì)素”(香港地區的習慣用法)，或是用動(dòng)詞作形容詞：“這個(gè)小區的價(jià)位比附近同檔次的小區低，非常吸引?！?應為：“非常有吸引力?！?網(wǎng)絡(luò )語(yǔ)言、火星語(yǔ)不能使用。

　　(二)對語(yǔ)句的要求

　　1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強

　　估價(jià)報告應使用簡(jiǎn)潔的文字對估價(jià)所涉及的內容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現雜揉、贅余等毛病，同時(shí)注意句子的完整性以清楚表達所表述的內容。

　　2.搭配得當

　　語(yǔ)義上要符合情理，符合語(yǔ)法規則，同時(shí)要銜接。語(yǔ)句與語(yǔ)句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節。

　　3.邏輯嚴密

　　不能出現自相矛盾的現象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：

　　【考點(diǎn)】一是前后沒(méi)有照應。如前面說(shuō)了出租率70%，后面計算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去;前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%。

　　二是數據來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯，如有的估價(jià)報告中的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯誤。

　　三是判斷推理沒(méi)有充足的理由，如簡(jiǎn)單地下結論，卻沒(méi)有充足的理由支持該結論。

　　(三)要防止錯別字和錯漏

　　特別是一些容易混淆的字不能錯。

　　另外不要漏字，特別是數字不要缺漏，如估價(jià)對象最終結果本應為300000卻寫(xiě)成了30000。還有，在內地不應使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>