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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房屋征收估價(jià)

　　第三節 房屋征收估價(jià)

　　一、房屋征收補償內涵

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第590號)規定：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)被征收人)給予公平補償。

　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。

　　房屋征收補償包括：

　　1.被征收房屋價(jià)值的補償;

　　2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補償;

　　3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　二、房屋征收估價(jià)特點(diǎn)

　　房屋征收估價(jià)不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，其估價(jià)特點(diǎn)主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　(一)估價(jià)數量大

　　房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，隨著(zhù)我國城市建設的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規模城市房屋征收。由于征收數量大、待征收的戶(hù)數多，由此帶來(lái)的征收估價(jià)數量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區。

　　(二)涉及面廣，社會(huì )影響大

　　征收房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨立產(chǎn)權用房，也有共有產(chǎn)權用房。從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，征收不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問(wèn)題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問(wèn)題。從居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，房屋仍是當今我國大多數城市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋征收估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì )影響很大。

　　(三)估價(jià)對象復雜，需要協(xié)調各種關(guān)系

　　相對于其他目的的估價(jià)，征收估價(jià)的對象比較復雜，一個(gè)征收項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車(chē)庫、構筑物等不同類(lèi)型物業(yè)，導致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí)，一次估價(jià)中還會(huì )面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護，會(huì )出現不同的意見(jiàn)，導致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調各種利益關(guān)系。

　　(四)補償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強

　　就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類(lèi)型房屋的征收補償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類(lèi)型房屋的征收補償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類(lèi)型房屋的征收補償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

　　三、房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定

　　(一)房屋征收估價(jià)對象范圍

　　征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑 。被征收房屋價(jià)值估價(jià)不得遺漏、虛構估價(jià)對象。

　　房屋征收部門(mén)應當向受托的房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況 。調査結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準 。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行估價(jià)。

　　(二)房屋征收估價(jià)的目的

　　根據《國有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，估價(jià)被征收房屋的價(jià)值”。

　　產(chǎn)權調換房屋價(jià)值估價(jià)目的應當表述為“為確定產(chǎn)權調換房屋的結算價(jià)格提供依據，估價(jià)產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值”。

　　(三)房屋征收估價(jià)的時(shí)點(diǎn)

　　被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　產(chǎn)權調換房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)應當與被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

　　(四)房屋征收估價(jià)的價(jià)值內涵

　　1.房屋征收估價(jià)的價(jià)值內涵為：被征收房屋價(jià)值應為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒(méi)有租賃、抵押、查封等情況。

　　不考慮租賃因素的影響是估價(jià)無(wú)租約限制價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價(jià)價(jià)值中不扣除已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　2.產(chǎn)權調換房屋估價(jià)的價(jià)值內涵為市場(chǎng)價(jià)值 ，即指估價(jià)對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但政府對估價(jià)對象定價(jià)有特別規定的除外。

　　用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值估價(jià)，應符合：

　　1)用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值應包括用于產(chǎn)權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;

　　2)用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值應是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當政府或其有關(guān)部門(mén)對用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)格有規定的，應按其規定執行。

　　(五)房屋征收估價(jià)的用途

　　被征收房屋的用途應當按照房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認定、處理結果確定。

　　被征收范圍內有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應當組織有關(guān)部門(mén)依照法律、法規進(jìn)行認定、處理，并將認定、處理結果書(shū)面提供給受托的房地產(chǎn)估價(jià)機構。

　　(六)房屋征收估價(jià)標準

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　類(lèi)似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、規模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)征收估價(jià)，應區分國有土地上房屋征收估價(jià)和集體土地征收估價(jià)。

　　國有土地上房屋征收估價(jià)，應區分被征收房屋價(jià)值估價(jià)、被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值估價(jià)、被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測算、用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值估價(jià)、因征收房屋造成的搬遷費用估價(jià)、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費用估價(jià)、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)等。

　　當被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機構另行估價(jià)確定時(shí)，所估價(jià)的被征收房屋價(jià)值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價(jià)值，并應在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報告中作出特別說(shuō)明。

　　(七)房屋征收估價(jià)影響因素

　　根據《國有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

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