2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題計算題第2題

　　甲公司為2009年12月31日通過(guò)競拍，以400萬(wàn)元／畝的價(jià)格獲得一宗面積為200畝的建設用地，土地費用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2．0.該項目的計劃開(kāi)發(fā)周期為6年，其中建設期5年。經(jīng)市場(chǎng)調研和方案設計，確定項目建設成本為3200元／㎡.甲公司在獲得該宗土地后的第1年和第2年，分別投入了總建設成本的20%、5%以及共計1200萬(wàn)元的管理費，未進(jìn)行項目預售。

　　由于資金原因，甲公司計劃從第3年開(kāi)始，尋找合作伙伴共同開(kāi)發(fā)該項目。甲公司與乙公司簽訂了項目合作開(kāi)發(fā)合同，并約定從第3年開(kāi)始，乙公司全面負責項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售及承擔項目續建的全部成本和費用，項目開(kāi)發(fā)周期不變，銷(xiāo)售收入的60%歸甲公司所有，40%歸乙公司所有。乙公司的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計劃是：項目續建的開(kāi)發(fā)建設成本分3年投入，投入比例分別占總建設成本的20%、25%和30%；銷(xiāo)售從合作開(kāi)發(fā)的第1年開(kāi)始，各年銷(xiāo)售量占總銷(xiāo)售量的比例分別為20%、30%、30%和20%，銷(xiāo)售均價(jià)為8500元/㎡；管理費、銷(xiāo)售費和營(yíng)業(yè)稅金及附加分別占銷(xiāo)售收入的2%、3%和5．5%.

　　假定管理費和銷(xiāo)售費在開(kāi)發(fā)周期內平均支出，營(yíng)業(yè)稅金及附加與銷(xiāo)售收入同步發(fā)生，除土地費用外，開(kāi)發(fā)周期內的項目收支均發(fā)生在年末。（1）請計算該開(kāi)發(fā)項目的財務(wù)內部收益率；（2）若乙公司的目標收益率為10%，請計算其財務(wù)凈現值并說(shuō)明乙公司能否達到投資目標（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅）。（12分）

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