2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題計算題第2題

　　某廠(chǎng)房的建筑面積為4800㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，耐用年限為50年，于5年前建成并投入使用；土地面積為8000㎡，于6年前取得土地使用權，土地使用年限為50年，屆滿(mǎn)后土地使用權及其地上建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)所有權由國家無(wú)償取得。已知該廠(chǎng)房所在位置的工業(yè)用地土地使用權出讓最高年限的基準地價(jià)為450元／㎡，目前的工業(yè)地價(jià)指數為102．10 （為定基價(jià)格指數，基期為基準地價(jià)對應的評估基準日），土地綜合狀況較基準地價(jià)對應的土地綜合狀況好1．70% .

　　重新建造該廠(chǎng)房的建筑安裝工程費為1500元／㎡，專(zhuān)業(yè)費為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費與專(zhuān)業(yè)費之和的3%銷(xiāo)售費用為重新購建價(jià)格的2%，年利息率為6%，建設期為1年，建筑安裝工程費、專(zhuān)業(yè)費、管理費用、銷(xiāo)售費用可視為均勻投入，銷(xiāo)售稅費為重新購建價(jià)格的6%，建筑物的投資利潤率為15%，該廠(chǎng)房的部分門(mén)窗、地面等有損壞，修復費用為5萬(wàn)元。

　　其內沒(méi)有行車(chē)，出租率為80%，月租金為15元／㎡；如果目前單獨增加行車(chē)，需要66萬(wàn)元，而如果重置該廠(chǎng)房隨同增加行車(chē)，僅需要50萬(wàn)元；市場(chǎng)上類(lèi)似有行車(chē)廠(chǎng)房的出租率為85%，正常月租金為16元／㎡.當地該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為7．50%，土地報酬率為6．50%，建筑物殘值率為0.請計算該房地產(chǎn)目前的積算價(jià)值。（12分）

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