浙估協(xié)〔2016〕46號

各房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)師：

　　為了更好地貫徹執行《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》和國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291-2015），協(xié)會(huì )估價(jià)技術(shù)委員會(huì )調研起草了《浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》第1號，經(jīng)估價(jià)技術(shù)委員會(huì )全體會(huì )議審核、并在房地產(chǎn)估價(jià)報告抽檢中試用，技術(shù)指引對進(jìn)一步規范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)具有補充完善的積極作用?，F決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用?！墩憬》康禺a(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》也是我省房地產(chǎn)估價(jià)報告評審標準的補充依據之一。

　　附件：浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第1號

　　浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )

2016年9月13日

　　附件：浙江省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第1號

　　一、估價(jià)報告分為估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告。向估價(jià)委托人提供的可以?xún)H為估價(jià)結果報告，但要在估價(jià)委托合同中作出不提供估價(jià)技術(shù)報告的約定。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查時(shí)或出現估價(jià)糾紛時(shí)必須提供估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告。

　　二、估價(jià)報告中的《致估價(jià)委托人函》是估價(jià)報告的一個(gè)組成部分，必須與估價(jià)規范中規定的估價(jià)報告所有組成部分一起出具，不應單獨向估價(jià)委托人提供。

　　三、《房地產(chǎn)預評估函》、《房地產(chǎn)評估咨詢(xún)函》等屬于價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)，不能作為起著(zhù)價(jià)值證明作用的鑒證性估價(jià)報告使用，不承擔相應的法律責任。

　　四、估價(jià)報告中可不再使用中國注冊估價(jià)師專(zhuān)用章，但參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師須在估價(jià)結果報告中由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個(gè)人印章，也可以既簽名又蓋個(gè)人印章。

　　五、估價(jià)報告使用期限應根據估價(jià)目的和預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過(guò)一年，鑒于目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化狀況，抵押目的的估價(jià)報告使用期限以半年左右為宜。

　　六、合法原則是指依法判定估價(jià)對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。無(wú)房地產(chǎn)權證的房地產(chǎn)（包括構筑物、附屬物），可以作為估價(jià)對象進(jìn)行評估，但應根據估價(jià)目的，合理確定其價(jià)值。抵押估價(jià)、征收估價(jià)和司法拍賣(mài)估價(jià)時(shí)，建設工程規劃許可證未批準的房地產(chǎn)不宜列入估價(jià)對象范圍，確需列入估價(jià)對象范圍的，應由估價(jià)委托人出具書(shū)面意見(jiàn)。

　　七、估價(jià)對象的實(shí)際用途未經(jīng)政府或有關(guān)部門(mén)認定或處理的，應根據估價(jià)目的確定估價(jià)所依據的用途。抵押估價(jià)和司法拍賣(mài)估價(jià)時(shí)，宜選擇登記用途和規劃用途。征收估價(jià)時(shí)，應按征收政策確定其用途。

　　八、估價(jià)對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況（包括法定優(yōu)先受償款）等，均是影響估價(jià)對象價(jià)值、價(jià)格的重要因素，建議估價(jià)委托人聘請具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者相應資格的專(zhuān)家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)家出具的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)為依據進(jìn)行估價(jià)。未經(jīng)具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者相應資格的專(zhuān)家先行鑒定或檢測、測量、審計的，應在估價(jià)假設中作出相應的假設。

　　九、評估抵押凈值時(shí)，由于土地增值稅征收政策復雜，需要扣減時(shí)，建議估價(jià)委托人聘請具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者相應資格的專(zhuān)家先行測算，否則應在估價(jià)假設中作出相應的假設。

　　十、在估價(jià)對象變現能力分析時(shí)，應準確分析估價(jià)對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)受讓人心理因素等對估價(jià)對象變現能力的影響。特別是項目定位有重大缺陷或價(jià)值特別巨大的通用性又較差的估價(jià)對象以及大型在建工程，要充分預期拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度。

　　十一、運用基準地價(jià)系數修正法評估土地價(jià)值時(shí)，宜選用發(fā)布時(shí)間三年以?xún)鹊幕鶞实貎r(jià)文件，不應選用發(fā)布時(shí)間超過(guò)六年的基準地價(jià)文件，當選用發(fā)布時(shí)間三至六年的基準地價(jià)文件時(shí)，應充分說(shuō)明選用的合理性。

　　十二、在估價(jià)結果報告中的估價(jià)結果可單列最終評估價(jià)值而不列不同估價(jià)方法的測算結果。

　　十三、在評估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準確性、完整性應進(jìn)行核查和驗證，難以驗證的，應由委托人在其提供的文件、證明和資料復印件上簽字（提供人是單位的應蓋章），委托人應當對其提供的權屬證明、財務(wù)會(huì )計信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負責，并在估價(jià)假設中作出相應的假設。其文件、證明和資料的交接都應有簽收記錄并存檔。