2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿(mǎn)后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列為拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

【問(wèn)題】

1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？

2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補償？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標準為市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)值。不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素，故估價(jià)時(shí)不考慮租賃的影響。（3分）

最新規定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

參見(jiàn)教材P244。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。

根據《城市房屋拆遷估價(jià)結果指導意見(jiàn)》規定：

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應以房屋權屬證書(shū)或登記簿的記錄為準。（1分）

各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（1分）

拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。（1分）

若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）

最新規定：房屋征收部門(mén)應當向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。

參見(jiàn)教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。

被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（3分）

或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人得到的裝修補償款（或根據時(shí)點(diǎn)的裝修的現值）減去租賃期滿(mǎn)后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

最新規定：被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構通過(guò)評估確定。

參見(jiàn)教材P245。