2003年8月甲公司購買(mǎi)了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F要求房地產(chǎn)估價(jià)機構分別對出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

【問(wèn)題】1.評估出租人權益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì )從哪些方面考慮是否毀約。

2.說(shuō)明評估承租人權益價(jià)值的技術(shù)路線(xiàn)。

『正確答案』收益法價(jià)值的內涵、價(jià)值的形成過(guò)程。

1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。未來(lái)市場(chǎng)租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大；

（2）保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過(guò)其承受經(jīng)濟能力（即其經(jīng)營(yíng)收入不足以支付租金），承租人毀約可能性大；

（3）租賃合同規定對承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。

2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。先測算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿(mǎn)的市場(chǎng)租金收益，再測算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿(mǎn)的約定租金收益價(jià)值，無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權益的價(jià)值。