某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元／㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)，認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元／㎡。

【問(wèn)題】1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

這題可作為成本法的應用范例：

重置價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。

『正確答案』

1.本題考查的是成本法。錯誤有：

（1）應采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用（或重置價(jià)格）。

或：不應采用實(shí)際支出時(shí)的各項成本費用。（3分）

（2）應根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

或：不應計自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（2分）

（3）利潤應是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

或：利潤不應是開(kāi)發(fā)商的期望利潤。（2分）

2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應減去折舊。

或：（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。（1分）

（2）可能存在的爛尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。（1分）

（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。（1分）