甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構對該商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。由于甲上市公司要求出具評估報告的時(shí)間短，乙評估機構未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢(xún)問(wèn)了其評估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類(lèi)似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根據最高最佳利用原則選取350元／㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營(yíng)費用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現率測算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。

【問(wèn)題】上述估價(jià)工作中有哪些錯誤或不當之處。

『正確答案』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

1.乙評估機構未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，直接根據甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細狀況進(jìn)行評估不當，估價(jià)師必須進(jìn)行實(shí)地查勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場(chǎng)氛圍，才能準確估價(jià)。直接使用甲提供的資料，是一個(gè)實(shí)際價(jià)值，而估價(jià)應該使用市場(chǎng)價(jià)格平均水平。

2.租金的選取根據最高最佳利用原則選取350元／㎡，不正確；

應該給出依據，使用平均值或加權平均法，而且3個(gè)比較實(shí)例差異較大。

3.計算有效毛收入時(shí)沒(méi)有考慮空置率；

4.選用銀行貸款利率為折現率。

收益法的計算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現率，不能用銀行貸款利率。