某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格?，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

【問(wèn)題】1.這樣的做法有哪些錯誤？

2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

『正確答案』收益法的價(jià)值形成過(guò)程。

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

錯誤如下：

（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例（2分）；

（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀(guān)收益（2分）；

（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益（2分）；

（4）不應選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）（2分）。

參見(jiàn)教材P108。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

具體可選擇過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數據資本化公式法確定（2分）。