某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估A寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場(chǎng)調查時(shí)，發(fā)現相鄰的B寫(xiě)字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規模、外觀(guān)形象等方面均與A寫(xiě)字樓有很好的可比性，但該兩幢寫(xiě)字樓的單位租金有較大差異。

【問(wèn)題】

1.造成該兩幢寫(xiě)字樓單位租金差異的主要原因可能有哪些？

2.在用市場(chǎng)法確定A寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金時(shí)，如選取B寫(xiě)字樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應當對B寫(xiě)字樓的租金做哪些方面的處理？

『正確答案』

1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

租金內涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；可能一個(gè)是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場(chǎng)租金。

參見(jiàn)教材P127。

2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

統一租金內涵。將B寫(xiě)字樓租金內涵調整到A寫(xiě)字樓租金內涵上，具體調整內容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。

參見(jiàn)教材P127。