在收益還原法中，確定物業(yè)的年預期收益主要涉及以下幾個(gè)步驟：

首先，需要對物業(yè)進(jìn)行詳細的市場(chǎng)調研。這包括了解該地區類(lèi)似物業(yè)的租金水平、空置率、運營(yíng)費用等信息。這些數據是評估物業(yè)未來(lái)可能產(chǎn)生的收入和支出的基礎。

其次，基于收集到的信息計算凈營(yíng)業(yè)收入（Net Operating Income, NOI）。凈營(yíng)業(yè)收入是指扣除直接與物業(yè)管理相關(guān)的所有合理預期開(kāi)支后所剩下的收入總額。這里的開(kāi)支通常包括維修費、管理費、保險費、稅費等，但不包含貸款利息或本金償還款項。

然后，考慮到物業(yè)的市場(chǎng)狀況和未來(lái)發(fā)展潛力，可能還需要對NOI進(jìn)行適當調整。例如，在評估一個(gè)正在開(kāi)發(fā)中的商業(yè)區內的物業(yè)時(shí)，可以預期其未來(lái)的租金收入會(huì )有增長(cháng)趨勢；相反地，如果該區域正面臨經(jīng)濟衰退，則需要下調收益預測。

最后，確定了物業(yè)的年預期凈營(yíng)業(yè)收入之后，就可以使用適當的資本化率（Cap Rate）將其轉換為市場(chǎng)價(jià)值。資本化率反映了投資者對于風(fēng)險的態(tài)度以及他們期望從投資中獲得的回報水平。

總之，準確地估算出物業(yè)的年預期收益是運用收益還原法評估其價(jià)值的關(guān)鍵步驟之一。這需要充分了解市場(chǎng)情況、合理預測未來(lái)收入，并且能夠正確計算和調整凈營(yíng)業(yè)收入。