自從之前鶴崗“兩三萬(wàn)”便可買(mǎi)房子被曝光后，房產(chǎn)似乎有了一絲白菜價(jià)的意味，根據最新發(fā)布的全國城市住宅房?jì)r(jià)數據來(lái)看，四五線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)持續走低，“白菜價(jià)”的房子越來(lái)越多。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎與每個(gè)人息息相關(guān)，今天我們就和房地產(chǎn)估價(jià)師考試考生一起來(lái)學(xué)習一些房地產(chǎn)的知識。

根據國家統計局《三次產(chǎn)業(yè)劃分規定（2018）》，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。而與之緊密相關(guān)的建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)既是一種客觀(guān)存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項法律權利。

物質(zhì)形態(tài)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。比如住宅商鋪、廠(chǎng)房、倉庫以及辦公用房等出租的權利。

法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權利，這種財產(chǎn)權利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、地役權、居住權等。

房產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，主要分為兩類(lèi)：自身因素和外部因素。

自身因素包括：實(shí)物、權益和區位；建筑物實(shí)物因素（結構、設備裝修、新舊程度）；土地實(shí)物因素。自身因素在不同房產(chǎn)上會(huì )有比較大的差異。比如是不是學(xué)區房，房屋建筑的年代差異，建筑內設備的質(zhì)量和新舊程度等等。

外部因素：政策制度、人口、經(jīng)濟、社會(huì )、國際、心理、其他。外部因素確定的是一個(gè)地區房產(chǎn)價(jià)格的趨勢，比如一個(gè)經(jīng)濟下行的城市、人口凈流出的城市，房產(chǎn)價(jià)格很難上漲，大概率會(huì )跟隨城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢下跌。

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，房地產(chǎn)區位是一個(gè)重要因素，不同種類(lèi)的房產(chǎn)受到的影響也不同。不同房地產(chǎn)形式，對于地租的支付能力是不同的，一般來(lái)說(shuō)中心商務(wù)區的地租支付能力最強，其對應的租金也最貴，農業(yè)最便宜。

在判定一個(gè)因素是否屬于區位因素時(shí)，可以把實(shí)際上不可移動(dòng)的房地產(chǎn)想象成動(dòng)產(chǎn)那樣是可以移動(dòng)的，然后假設移動(dòng)它。房地產(chǎn)移動(dòng)之后會(huì )發(fā)生變化的因素－朝向、樓層、景觀(guān)，就屬于區位因素；反之，如果房地產(chǎn)移動(dòng)之后不會(huì )發(fā)生變化的因素，比如建筑結構、戶(hù)型、房齡，就不屬于區位因素。

我國的經(jīng)濟很大程度上依賴(lài)于房地產(chǎn)，買(mǎi)房也是多數人必選之路，所以學(xué)習房產(chǎn)知識是十分有必要的，更多房產(chǎn)知識歡迎大家來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導的課程中一起學(xué)習。

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