通過(guò)云端的道路，只親吻攀登者的足跡。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規依據、估價(jià)原則、考慮因素、參數選擇、報告說(shuō)明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價(jià)有所不同。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)于金融（銀行）業(yè)的抵押貸款、擔保業(yè)務(wù)，金融（銀行）業(yè)本身需要的是安全、穩健、謹慎。

房地產(chǎn)估價(jià)機構和估價(jià)師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規避估價(jià)機構及估價(jià)師的風(fēng)險，在抵押估價(jià)中要更加嚴格地執行《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》，采取客觀(guān)、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高（虛）估算。這是房地產(chǎn)抵押估價(jià)最重要的特點(diǎn)及注意事項，其他注意事項還有：

（一）估價(jià)目的

房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

（二）價(jià)值時(shí)點(diǎn)

因設定抵押時(shí)點(diǎn)在估價(jià)時(shí)是不確定的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日。估價(jià)委托合同對價(jià)值時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定，但實(shí)地查勘時(shí)應了解估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的（過(guò)去或未來(lái)）狀況，并在"估價(jià)的假設和限制條件"中假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

（三）價(jià)值類(lèi)型

房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統一表述為：抵押價(jià)值是估價(jià)對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對象經(jīng)適當營(yíng)銷(xiāo)后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

（四）估價(jià)對象抵押的合法性分析

估價(jià)師首先要確定估價(jià)對象是否可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專(zhuān)業(yè)角度審視估價(jià)對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓?zhuān)魍ɑ蚺馁u(mài)）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。

但實(shí)際也會(huì )遇到一些問(wèn)題，最常見(jiàn)的有權證不齊；權證所有（使用）權人名稱(chēng)與委托人現名稱(chēng)不符；權證上的法定用途和規劃面積與實(shí)際不符；出讓合同的建筑面積與規劃批準不符；已全部或部分設定抵押權，并未到期；有共有權人但沒(méi)有共有權人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑；房屋使用多年卻無(wú)所有權證；分割出的抵押物不合理（缺少獨立性）等。

這時(shí)應及時(shí)將意見(jiàn)反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權證，在建工程沒(méi)有或缺少合法建設批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監理方簽署的在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書(shū)面說(shuō)明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無(wú)產(chǎn)權證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應促其解決，解決不了的只能不評。

（五）合理確定假設前提和限制條件

應當針對估價(jià)對象的具體情況合理且有依據地明確相關(guān)假設和限制條件，如合法性的延續、用途與面積等主要數據不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據說(shuō)明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數額、對估價(jià)結果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機構在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應當實(shí)事求是，勤勉盡責，不得濫用和任意設定假設前提和限制條件。

（六）把握市場(chǎng)風(fēng)險防止高估

為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過(guò)程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況，若在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)當地同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱（或泡沫）現象，估價(jià)師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場(chǎng)價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會(huì )急速下降。

對某些房地產(chǎn)抵押貸款后重估時(shí)，應根據監測抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值或抵押凈值等進(jìn)行重新評估，并應為抵押權人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權證、未來(lái)市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)如何等均不確定。在建工程難以準確確定形象進(jìn)度、土建安裝設備的實(shí)際進(jìn)度、工程款支付狀況、能否實(shí)現相應的全部利潤，所以評估應預測謹慎，足額考慮后續期間的成本、費用、利息、利潤，準確估價(jià)現狀成本。

土地的估價(jià)（包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠地帶的土地、空置閑置土地、鄉鎮村企業(yè)集體建設用地。評估時(shí)應準確把握地價(jià)的構成和地價(jià)水平，防止高估。

對預期會(huì )降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預期升值收益或不確定的收益應較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據風(fēng)險程度合理選取。

（七）估價(jià)中的謹慎原則

選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補充；在有價(jià)無(wú)市或存在長(cháng)期低（偏離市場(chǎng)）租金租約的房地產(chǎn)，則應更加重視收益價(jià)格。

確定估價(jià)結果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結果的簡(jiǎn)單平均值還是加權平均值，應根據市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。

在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數；預測未來(lái)現金流、確定報酬率；預測未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值、折現率、續建費用；確定地價(jià)水平、基準地價(jià)修正系數、開(kāi)發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時(shí)，保持客觀(guān)、謹慎的尺度，使估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理。

在運用比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率不應偏低。

在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價(jià)參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價(jià)報告中說(shuō)明理由。

（八）市場(chǎng)變現能力分析

根據《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》："房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。"

變現能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。1）估價(jià)對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響，2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；3）變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)和清償順序。

拍賣(mài)變現時(shí)的費用、稅金，主要有強制拍賣(mài)費用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價(jià)款等。報告中應加以提示。

由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應當掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)，并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類(lèi)房地產(chǎn)在快速變現情況下的數據資料，通過(guò)統計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現能力進(jìn)行定性分析。經(jīng)過(guò)分析，如果確認抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現能力較差，更要加以提示。

（九）估價(jià)對象風(fēng)險提示

估價(jià)對象風(fēng)險提示分析主要包括：

1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；

2）評估續貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；

3）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；

5）合理使用評估價(jià)值；

6）定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估等。

（十）其他

根據當地抵押登記的需要，有的需分列土地與建筑物的抵押價(jià)值。

對再交易房屋，應對每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨立評估。對大產(chǎn)權證下的應按商品房的實(shí)際套為單位的價(jià)值分列。