2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

1.選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式前，應調查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，然后選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，并確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。

2.以評估政府有償出讓建設用地使用權價(jià)格為例說(shuō)明

在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓建設用地使用權的土地，可能是熟地、毛地或生地。出讓方式有招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。出讓前，政府都需要對擬出讓土地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標底價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)。

投標人、競買(mǎi)人、土地使用者也需要對這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報價(jià)或出價(jià)。開(kāi)發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑高度、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買(mǎi)人、土地使用者必須遵照這些限制條件開(kāi)發(fā)利用。這些限制條件是評估這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

3.調查、分析該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況：

(1)搞清土地的區位狀況，3個(gè)層次：

①土地所在城市的性質(zhì);

②土地所在城市內的區域的性質(zhì);

③具體的區位狀況。

搞清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。

例如，位于上海浦東新區的一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需要估價(jià)，搞清該塊土地的區位狀況，需要搞清上海的性質(zhì)和地位，浦東新區的性質(zhì)和地位，浦東新區與上海老市區的關(guān)系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還要搞清這塊土地在該區內的具體區位狀況，包括位置、交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等。

(2)搞清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開(kāi)發(fā)程度等。這些為預測后續開(kāi)發(fā)的必要支出服務(wù)。

(3)搞清土地的權益狀況，規劃條件：土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等。土地權利：土地權利類(lèi)型、使用期限、能否續期，以及對該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉讓、租賃、價(jià)格等的有關(guān)規定等。搞清規劃條件主要是為選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式、確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

①搞清將擁有的土地權利主要是為預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。

②在調查、分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括最佳用途、建筑規模、檔次等。這些都要在規劃允許的范圍內選取。在選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳用途。

③選取最佳用途，要考慮該土地位置的可接受性、這種用途的現實(shí)社會(huì )需要程度、未來(lái)發(fā)展趨勢，或者說(shuō)，要分析當地市場(chǎng)的接受能力，即在項目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。

例如，某宗土地的規劃用途為賓館或公寓、寫(xiě)字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區域賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加，而在未來(lái)幾年內能提供的數量又較少時(shí)，則應選擇該土地的用途為公寓。