2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來(lái)越近了，網(wǎng)校老師為大家準備了一些高頻知識考點(diǎn)，一起來(lái)進(jìn)行針對性復習吧~

運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)應考慮資金的時(shí)間價(jià)值，考慮的方式主要有兩種：一是折現，二是計算投資利息。把折現方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為動(dòng)態(tài)分析法，把計息方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為靜態(tài)分析法。

1.動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區別

（1）對后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值測算，靜態(tài)分析法中主要是根據價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額；

在動(dòng)態(tài)分析法中是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預測它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及在該時(shí)間的金額，即要進(jìn)行現金流量預測。

（2）靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不需將它們折現到同一時(shí)間，而是直接相加減，但要計算各項支出的投資利息；

動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折現到同一時(shí)間（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），然后再相加減。

（3）在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨顯現出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中。

動(dòng)態(tài)分析法要求折現率既包含安全收益部分（即通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（即利潤率）。

2.動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法的測算結果較精確，測算過(guò)程相對復雜；靜態(tài)分析法的測算過(guò)程相對簡(jiǎn)單，測算結果較粗略。

在實(shí)際估價(jià)中，動(dòng)態(tài)分析法測算結果的精確程度，取決于現金流預測的精確程度。

使動(dòng)態(tài)分析法的測算結果較精確，還需以下方面較為準確：①后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)；②各項后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在未來(lái)何時(shí)發(fā)生；③各項后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在其發(fā)生時(shí)的金額。

1、【例題·單選】下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是（  ）。

A.動(dòng)態(tài)分析法測算結果精確

B.靜態(tài)分析法測算過(guò)程相對復雜

C.動(dòng)態(tài)分析法測算需要精確預測開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間

D.靜態(tài)分析法測算結果比較粗略

【答案】B

【解析】靜態(tài)分析法測算過(guò)程相對簡(jiǎn)單。

2、【例題·單選】關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯誤的是（  ）。

A.靜態(tài)分析法中應根據價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測算后續建設成本

B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現金流量預測

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都不顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中

D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

【答案】C

【解析】在靜態(tài)分析方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨顯現出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中。

3、【例題·多選】動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列（  ），才能保證估價(jià)結果的準確性。

A.后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)要預測準確

B.各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預測準確

C.各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確

D.銷(xiāo)售期多長(cháng)要預測準確

E.運營(yíng)期多長(cháng)要預測準確

【答案】ABC

【解析】要使動(dòng)態(tài)分析法的測算結果較精確，還需以下 3 個(gè)方面的預測較準確：（1）后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)；（2）各項后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在未來(lái)何時(shí)發(fā)生；（3）各項后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值在其發(fā)生時(shí)的金額。