福州市個(gè)人購買(mǎi)住房貸款抵押登記辦法

　　榕房綜[1998]230號

　　第一條　為規范個(gè)人購買(mǎi)住房貸款抵押行為，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展，深化住房制度改革，根據《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規，結合本市實(shí)際，特制定本辦法。

　　第二條　凡在福州市規劃區范圍內個(gè)人為購買(mǎi)住房（商品房、經(jīng)濟適用住房等）向金融機構或住房資金管理中心申請貸款抵押的，適用本辦法。

　　第三條　福州市房地產(chǎn)管理局是本市個(gè)人購買(mǎi)住房貸款抵押登記機關(guān)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記機關(guān)）。

　　第四條　本辦法所稱(chēng)個(gè)人購買(mǎi)住房貸款抵押是指購房人在支付首期購房款后，由金融機構或住房資金管理中心代其支付剩余的購房款，而將所購住房（期房或現金）抵押給金融機構或住戶(hù)資金管理中心（以下統稱(chēng)抵押權人）作為償還貸款擔保的行為。

　　第五條　申請購買(mǎi)住房抵押登記符合下列條件：

　　1．期房抵押：以預售商品房抵押的，該房已取得《商品房預售許可證》，且《商品房預售合同》已在登記機關(guān)登記備案；以經(jīng)濟運用住房抵押的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當取得銷(xiāo)售資格，且購房人資格已經(jīng)市房改辦審定；

　　2．房抵押：房屋已經(jīng)竣工驗收，且設定抵押權的住房已辦理預先登記；

　　3．購房人已支付首期購房款；

　　4．抵押雙方已簽定《個(gè)人購買(mǎi)住房抵押貸款合同》。

　　第六條　有下列情形之一的不能設定個(gè)人購買(mǎi)住房抵押：

　　1．房已設定在建工程抵押或該住房占用范圍內土地使用權已設定抵押，抵押權人未同意銷(xiāo)售、再抵押的；

　　2．開(kāi)發(fā)企業(yè)被依法吊銷(xiāo)商品房預售許可證或銷(xiāo)售資格的；

　　3．商品房預售或銷(xiāo)售合同已依法注銷(xiāo)的；

　　4．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權利的；

　　5．法律法規規定不能抵押的其他情況。

　　第七條　申請現房抵押登記須提交如下證件資料：

　　1．《商品房銷(xiāo)售合同》；

　　2．購房證明書(shū)；

　　3．全部購房款發(fā)票；

　　4．貸款合同；

　　5．《個(gè)人住房貸款抵押合同》；

　　6．登記機關(guān)認為必須提交的其它證件資料。

　　第八條　現房抵押在抵押登記的同時(shí)辦理購房人房屋產(chǎn)權登記。登記機關(guān)在房屋所有權證及產(chǎn)權檔案上進(jìn)行抵押登記，向抵押權人發(fā)放其他項權利證書(shū)。

　　第九條　申請期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經(jīng)濟適用住房預售合同；2．已付購房款發(fā)票及預售款監管銀行進(jìn)帳單；3．開(kāi)發(fā)企業(yè)不可撤銷(xiāo)保證函；4．其余同第七條4、5、6項。

　　登記機關(guān)進(jìn)行預售合同備案登記。

　　第十條　期房抵押在房屋竣工驗收并預先登記后，須在一個(gè)月內變更為現房抵押登記。登記辦法同第七、八條現房抵押登記。

　　第十一條　已設定在建工程抵押、且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉為個(gè)人購買(mǎi)住房貸款抵押的，由原抵押權人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、購房人及個(gè)人購買(mǎi)住房抵押權人四方簽定協(xié)議，按上述規定辦理個(gè)人住房抵押登記。

　　第十二條　抵押期間，抵押人及開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴格履行住房銷(xiāo)售、預售合同，未經(jīng)抵押權人同意擅自變更或解除銷(xiāo)售、預售合同的，該行為無(wú)效。

　　第十三條　現房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經(jīng)抵押權人同意不得對抵押物進(jìn)行任何結構性變動(dòng)，或將該抵押物轉讓、再抵押或以其他任何方式處置該抵押物。

　　第十四條　商品房和經(jīng)濟適用住房期房抵押期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)對抵押合同承擔相應保證責任，保證函須上備如下內容：1．本保證內容不可撤銷(xiāo)；2．須嚴格履行預售合同，保證按時(shí)交付質(zhì)量合格住房；3．竣工驗收后及時(shí)辦理預先登記，及時(shí)辦理抵押物過(guò)戶(hù)手續；4．交房時(shí)需同時(shí)通知抵押人和抵押權人；5．未經(jīng)抵押權人書(shū)面同意不得為抵押人辦理抵押物轉讓、過(guò)戶(hù)等手續；6．抵押人不履行合同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾代為還款或按抵押人已付購房款全額回購，并優(yōu)先支付抵押權人；7．開(kāi)發(fā)企業(yè)保證期限不得在購房人取得房屋所有權證前終止。

　　第十五條　開(kāi)發(fā)企業(yè)履行保證責任代為還款或回購后，有權向抵押人追償；開(kāi)發(fā)企業(yè)拒不履行保證責任的，抵押權人可依法起訴。

　　第十六條　保證期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生兼并、改組的、由其繼承人承擔保證責任；開(kāi)發(fā)企業(yè)將該工程轉讓予他人開(kāi)發(fā)的，由受讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔保證責任。

　　第十七條　經(jīng)抵押權人書(shū)面同意，抵押人可將抵押物轉讓?zhuān)�并在登記機關(guān)辦理過(guò)戶(hù)手續后進(jìn)行相應抵押變更手續，抵押關(guān)系隨之轉移。當事人另有約定的除外。

　　第十八條　抵押期間，經(jīng)事先書(shū)面通知抵押人及開(kāi)發(fā)企業(yè)，抵押權人可將該債權轉讓予其它金融機構，抵押權隨之轉移，但應辦理抵押權人變更登記。

　　第十九條　抵押期限屆滿(mǎn)，抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個(gè)月內至登記機關(guān)辦理抵押注銷(xiāo)登記。

　　登記機關(guān)受理作出注銷(xiāo)登記后，抵押關(guān)系終止。

　　第二十條　抵押權人行使抵押權時(shí)，若抵押物仍為期房，可根據開(kāi)發(fā)企業(yè)不可撤銷(xiāo)保證函要求其回購、暫緩交房或交付予抵押權人；若抵押物為現房，可要求抵押人限期騰空。抵押權人可依法采取下列方式行使抵押權：1．拍賣(mài)。2．開(kāi)發(fā)企業(yè)回購。3．折價(jià)。4．變賣(mài)。

　　采取3、4項方式行使抵押權，當事人未能達成協(xié)議的，須委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構對抵押物進(jìn)行評估。

　　處分抵押物所得金融中扣除處分費用及有關(guān)稅費后的剩余金額，用于清償抵押權貸款本息及支付違約金等，余額返還抵押人；不足清償的，抵押權人有權繼續向抵押人追償。

　　第二十一條　市轄八縣（市）可參照本辦法執行。

　　第二十二條　本辦法由福州市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第二十三條　本辦法自頒布之日起施行。

　　一九九八年十一月十八日